物管专评丨“带押过户”政策实施，这些法律风险需要注意！

专业文章    文丨李娜

“带押过户”政策实施，这些法律风险需要注意！

近日，二手房交易市场中最火热的不是哪个楼盘价格上涨或下跌，而是被长沙市住房和城乡建设局在问政湖南中对网友提问而作出的“带押过户”的回复刷爆了整个二手房交易市场。那么何为“带押过户”？如何规避其中的法律风险呢？

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一、何为“带押过户”？

“带押过户”是在不解除原有房屋抵押登记的前提下，将房屋所有权转移至买受人。免去了过去二手房交易中出卖方筹措资金、还清贷款等必要环节，一定程度上降低了交易成本和风险，从而促进二手房的交易流转。

《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该条规定为“带押过户”提供了法律依据，且该条款对带押过户所存在的法律风险也做了明确提示。

在有了法律依据的基础上，各地区政府最近纷纷出台了一系列关于“带押过户”的相关政策。2023年1月5日深圳市发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》、2023年1月17日浙江省发布《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》等，从上述文件中可以看出政府在“带押过户”的操作模式基本一致，先从同银行间试点“带押过户”的交易模式，同时利用预告登记规避法律风险。具体到长沙，《民法典》施行后，长沙市自然资源和规划局不动产登记中心已开展带抵押的转移登记业务，可结合房屋登记情况按照以下方式判断：

1、根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》：《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。即2021年1月1日前办理抵押登记的需要经贷款银行同意方可办理“带押过户”。

2、《民法典》施行后办理了抵押登记的，若合同无“双方约定，不动产在抵押期间不得转让或限制转让”的条款，即可办理“带押过户”。

那么在“带押过户”交易中到底有哪些法律风险呢？作为买受人、出售人、抵押权人如何做到既能规避自身风险又能促成交易呢？

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二、买受人的法律风险

作为买受人，“带押过户”中买受人承担的法律风险主要在于支付了房屋款项有可能无法享有房屋所有权，该情形主要体现在抵押权未解除而出售人又无法偿还房屋贷款，此时抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，带押过户的买受人对房产享有的所有权无法对其产生阻碍。因此，在出售人抵押完全解除之前，买受人对房产享有的所有权始终处于不安全状态。为规避该法律风险，本律师认为关键点在于政府设置的交易模式是否符合法律规定，深圳市出台的《工作方案》所提及的“顺位带押过户”流程和“双预告登记”流程基本上规避了上述风险，但具体落实方案还需要进一步细化。

同时，“带押过户”中买受人与出售人所签订的二手房买卖合同也不一定发生法律效力，其合同效力仍受到“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制。根据日常交易习惯，抵押权人往往更倾向于禁止或限制抵押人对抵押物进行转让。二手房交易中，为避免买受人的权利遭受损失，买受人需注意到房产登记部门查询核实，不能以出售人口头说明为准。

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三、出售人的法律风险

作为出售人在“带押过户”中也会存在相应的风险。基于双方采取“带押过户”交易模式，在房屋过户和新银行的贷款偿还出售人剩余贷款之间可能存在一定的窗口期，出售人贷款所设定的抵押并未解除，因此出售人的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速出售人的贷款到期，使得出售人短期承担巨大的还贷压力。

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四、抵押权人的法律风险

“带押过户”交易成功的核心在于银行，如前文所述，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让需经抵押权人同意，《民法典》实施后的“带押过户”也需要银行的积极配合。

若买受人贷款银行与出售人贷款银行是同一家银行，在银行的按揭贷款发放和结清资金相对实现了闭环管理，会大大降低抵押权人的风险，但仍可能存在出售人因其他债务纠纷或者涉嫌违法犯罪，导致按揭贷款还款账户被司法查封冻结，银行无法扣划资金偿还其剩余按揭贷款本息。可能会出现一套房屋两个抵押，无法偿还全部债权的情形。

若买受人贷款银行与出售人贷款银行非同一家银行，同样会存在按揭贷款发放和结清资金的时间差，若按揭贷款还款账户被司法查封冻结，银行也会面临无法扣划资金偿还其剩余按揭贷款本息的情形。但不同贷款银行可能会出现抵押权先后顺位问题以及无法偿还全部债权的风险。

在房企频频暴雷的现状下，“烂尾楼盘”与日俱增，期房市场日渐萧条，二手房买卖市场逐步兴起，“带押过户”作为二手房买卖市场的“活水”，既减轻了“过桥”资金烦恼，又降低了再入市“门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，势必会进一步活跃房地产市场，成为未来发展趋势所在