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物管专评 | 物业费未经书面催收,法院是否会受理案件?

发布时间:2023/3/27 13:49:18|栏目:行业资讯 |浏览次数: 1196


物业费未经书面催收,法院是否会受理案件?

 

A物业公司因业主曹某长期欠缴物业费,将其起诉到人民法院。但A物业公司针对曹某欠缴物业费这一事实,未能提供对其进行过书面催收的证明。最终,人民法院作出了驳回物业公司起诉的裁定。

业主欠缴物业费,物业公司只是未能提供书面催收证明,却被法院驳回起诉,其法律依据是什么呢?对业主进行有效的书面催收,是否成为了物业服务纠纷中必要的前置程序之一?

 

一、相关判例

福建省漳州市一业主郑某,因长期拖欠B物业公司物业服务费,B物业公司催收无果,向人民法院提起了诉讼。一审中,B物业公司提供了快递单,但被告业主郑某以从未收到过B公司发出的书面催缴通知进行抗辩,B公司亦未能提供郑某签名的邮件回单或邮政快递跟踪单据的相关证明。因此,人民法院依据2009年《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定,认为经书面催交是业主承担欠费责任的前提,物业服务企业必须经书面催交才可起诉欠费的业主。因此,人民法院裁定驳回了B物业公司的起诉。

B物业公司不服,向漳州市中级人民法院提起上诉。

二审中,B公司举证曾向被告郑某邮寄催费律师函,其签收人一栏备注为“家人”,但郑某亦提出函件未经本人签收且送达地址非其指定的送达地址。在这样的僵局下,漳州市中级人民法院查明,签收人身份确系被告郑某家人,送达地址亦为被告留置送达法律文书的住址。结合其他证据材料,足以认定B物业公司已通过邮寄催收律师函的方式向被告书面催收物业费。最终,漳州市中级人民法院撤回了一审法院的驳回裁定,重新指定法院对本案进行审理。

 

二、律师观点

在实际的生活当中,物业服务企业对业主的书面催收并不能完全保证有效。例如,业主在物业服务处预留的电话号码已经成为空号、错号;房屋空置、业主变更地址、拒收催款函、律师函等等情况,都有可能导致对物业服务企业对业主的书面催收未能实际送达到业主本人。那么如果在后续的诉讼过程中,业主以物业未进行书面催缴为由进行抗辩,法院予以支持并驳回物业服务企业的起诉,对于物业服务企业来说,则是切实损害了其权益的实现途径。

因此笔者认为,物业服务合同纠纷中,对书面催收材料的要求,应适当放宽。原本人民法院对书面催收材料的要求,其目的一方面在于给予物业服务企业与业主之间充分协商的机会,防止业主因疏忽而忘记缴纳物业费即被起诉而受到讼累;另一方面也是防止物业服务企业滥用诉权,无所顾忌,造成司法资源的浪费。但无论如何,设置目的都并非保护业主故意拖欠物业费的行为。

物业服务企业对物业费的催收实际也是实现债权的一种方式,即债权人或者其代理人请求债务人履行债务的意思通知。既然对债权的催告方式,包括书面与口头方式,那么物业公司对欠费业主的催收方式,也不应当拘泥于一种。如果是业主单方切断与物业服务企业沟通联系、恶意欠费的情况,则物业服务企业只需证明已经对业主进行了各方途径的催收,是业主个人原因导致未能送达成功的,其不利后果应当由业主承担。在现实生活中,业主对于自己欠缴物业服务费的事实以及物业服务企业对其的催收,自然也是知情的。故对于催收方式,不应当再苛责于必须经有效的书面催收,相较于结果,更应当注重于其催收过程。

 

综上所述,针对欠费业主的物业费书面催收材料,确实成为了物业服务纠纷中必要的前置程序之一,缺少有效的书面催收证据,存在不被法院受理的风险。但在实际的裁判中,笔者也倡议法院应当考虑实际情况,而非对未能提供有效书面催收证明的起诉轻率驳回。

 

三、相关法条

 

2009年《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应当支持。”

2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》中,对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的修改,删除了第六条的规定。并且该决定已于2021年1月1日生效。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定:“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

《物业管理条例》第六十七条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”




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