物管专评 | 物业服务有瑕疵，可以拒交物业费吗？

物业公司提供的服务是否已达到物业服务合同约定的标准，要根据实际情况整体、全面的考量。如果物业公司已经按照物业服务合同的要求提供了全面的物业服务，那么业主不应当根据某一短期或者某一部分的物业服务瑕疵而否认物业公司提供的全部服务，除此之外，个别业主不缴纳物业服务费也会阻碍其他已缴纳物业服务费的业主利益的实现，因此业主不能以物业服务具有瑕疵为由拒交物业服务费。

一、真实案例

2008年11月25日，某物业公司与业主王某签订了《XX小区物业服务协议》，协议约定：物业公司负责XX小区的前期物业管理，物业管理服务内容包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全消防、交通等服务。后王某一直未支付2015年1月20日至2017年12月31日的物业服务费。催要未果后，物业公司将王某诉至法院，要求王某支付拖欠的物业服务费并承担滞纳金。

经调查，法院认为《XX小区物业服务协议》系双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，物业公司应当按照约定为王某所在小区提供相应的物业服务，王某也应在享受了物业公司提供的服务后履行给付物业费的义务。本案中物业公司已经履行了合同约定的保洁、秩序维护等主要合同义务，王某应当履行支付物业费的义务。即使服务有瑕疵，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。但是，因物业公司在绿化维护、车辆停放等服务过程中存在一定瑕疵，法院酌情对物业服务费进行了调整，由王某按物业费标准的70%缴纳物业费，最终判决王某向物业公司支付物业服务费及滞纳金1616元。

二、律师观点

小区物业服务是长期性、综合性的服务，包含公共区域设施设备维护、安保、保洁、绿化等多个方面，对于小区良好公共秩序、居住环境的构建起到了重要作用。在物业服务关系中，物业公司的主要合同义务是提供符合物业服务合同标准的物业服务，业主的主要合同义务是按时缴纳物业费用。从两者各自的主合同义务可以看出，业主在享受了物业公司提供的绝大部分物业服务的情况下，仅以部分物业服务存在瑕疵为由拒交物业费并不符合民法的权利义务对等原则，已属于根本违约。在上述列举的案例中，物业公司为小区广大业主提供了全方位的物业管理服务，业主也享受了相应的物业管理服务，应当对小区物业服务支付对价。

物业服务具有动态性、整体性的特征，涉及小区全体业主的利益，业主以部分物业服务存在瑕疵为由拒交物业费只会导致物业公司因资金紧张而难以提供符合物业服务合同标准要求的物业服务，损害小区全体业主的利益。

对于物业公司，应该严格按照物业服务合同约定的标准提供保质保量的物业服务，对于业主反映的服务问题、提出的改进建议应当认真听取，积极改进，与小区业主建立起良性的沟通渠道，与业主一起维护小区生活环境。

对于业主，应该及时的向物业公司提出服务改进建议，与物业公司配合制定解决办法，而不是粗暴的以拒绝缴纳物业费的形式同物业公司对抗。这不仅无法真正解决服务瑕疵问题，也会干扰物业公司的正常运营，伤害小区全体业主的利益。只有业主与物业公司一起建立沟通-协作的良性机制，才能营造出舒心、温馨的小区环境。

三、法条索引

《民法典》

“第五百零九条第一款  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

“第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

“第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”